Fiscotip 5: Soms geen btw bij verbouwing door de huurder op kosten van de eigenaar

Soms geen btw bij verbouwing door de huurder op kosten van de eigenaar

Van Havermaet & Groenweghe Fiscotip - Jean-Paul LibertAangezien deze werken het gebouw vaak ten goede komen, is de eigenaar geregeld bereid tussen te komen in de kostprijs van de werken. Meestal vergoedt hij de huurder door tijdelijk de huur kwijt te schelden of de huurprijs te verlagen.

Wanneer de fiscus een financiële tussenkomst van de eigenaar vaststelt, gaat hij er steeds vanuit dat de huurder een btw-belaste prestatie voor de eigenaar heeft verricht. Voor deze prestatie moet dan een factuur worden uitgereikt en moet er btw worden afgedragen. Voor de eigenaar is dit nadelig, want de btw die de huurder hem aanrekent zal hij meestal niet kunnen recupereren. De verhuur van onroerende goederen is immers in de regel vrijgesteld van btw, waardoor de eigenaar geen recht op btw-aftrek heeft.

Cassatie geeft fiscus ongelijk

Onlangs heeft het Hof van Cassatie zich uitgesproken in een zaak waarin een huurder aanzienlijke verbouwings- en verbeteringswerken had laten uitvoeren aan het pand dat hij huurde. Zo had hij het dak gerenoveerd, parkings aangelegd, sanitaire voorzieningen geïnstalleerd, enz. Ingevolge deze verbouwingen had de eigenaar zich bereid verklaard een deel van de huurprijs tijdelijk te laten vallen.

De fiscus kwam hier op uit, en eiste zoals steeds in zulke situatie, de heffing van btw over een bedrag dat overeenstemde met de kwijtgescholden huur.

Het Hof van Cassatie gaf de fiscus echter ongelijk. Het is niet omdat een huurder tijdelijk geen huur hoeft te betalen, dat deze daarom aan de eigenaar een btw-belaste dienst verricht, met name de verbouwing van het pand. Het Hof kwam tot dit besluit omdat door het uitvoeren van de verbouwingen, het gebouw beter kon worden uitgebaat door de huurder.

Interessant voor eigenaars die een steentje wensen bij te dragen

Dit arrest is interessant voor eigenaars die bereid zijn financieel tussen te komen in de verbouwing van hun pand door de huurder. Dankzij dit arrest zal er niet steeds btw verschuldigd zijn over het bedrag van zijn tussenkomst.

Daarbij moeten echter een aantal regels in acht worden genomen. Zo mag de eigenaar in geen geval aan de huurder opdracht geven om de werkzaamheden uit te voeren. Doet hij dit wel, dan zal er opnieuw sprake zijn van een btw-belaste dienst en zal de huurder hem een factuur moeten uitreiken. Verder zal de huurder het gebouw moeten aanwenden voor zijn btw-activiteit en zal hij moeten aantonen dat de werkzaamheden bijdragen tot een betere exploitatie van het gebouw. Zo niet, loopt hij het risico het recht op btw-aftrek over de verbouwingswerken te verliezen.

Jean-Paul Libert
Van Havermaet Groenweghe
jean-paul.libert@vhg.be
Tel. 014 59 33 63

‘Frame 21′
Diamantstraat 10 bus 201
2200 Herentals