Fiscotip 4: Vruchtgebruikstructuren: Wat kan nog?

Vruchtgebruik werkt voor de fiscus al enkele jaren als een rode lap op een stier. En omdat ze meent dat ‘vruchtgebruikconstructies’ als paddenstoelen uit de grond blijven schieten, zet de belastingadministratie haar campagne tegen eventuele misbruiken dit jaar verder. De laatste weken werden al honderden vragenlijsten rondgestuurd naar belastingplichtigen.

Welke ‘wapens’ heeft de fiscus in handen en, belangrijker, waarop moet u letten om buiten schot te blijven?

GertDegreeve

Voordelen

Eerst even herhalen welke de fiscale voordelen kunnen zijn. Veel mensen wensen hun vastgoedproject te realiseren middels een gesplitste aankoop van vruchtgebruik en blote eigendom. Samen met hun vennootschap kopen ze een onroerend goed, in blote eigendom op eigen naam en in vruchtgebruik op naam van hun vennootschap, of kennen aan hun vennootschap een vruchtgebruik toe op een onroerend goed dat ze reeds in volle eigendom hebben. Velen zien hierin een middel om op een fiscaalvriendelijke wijze voordelen uit hun vennootschap te halen: op de prijs die u voor het vruchtgebruik ontvangt wordt u privé in principe (meestal) niet belast en uw vennootschap kan op haar beurt een aantal kosten (bv. onderhoud) in aftrek brengen alsook het vruchtgebruik afschrijven over de looptijd ervan. Wanneer de overeenkomst ten einde loopt, dooft het vruchtgebruik van rechtswege uit en wordt u opnieuw volle eigenaar, in beginsel zonder een vergoeding te moeten betalen.

Voor nieuwe woningen is bovendien een (gedeeltelijke) BTW recuperatie mogelijk.

Als u echter ondoordacht te werk gaat zal dit plaatje er heel wat minder voordelig uitzien.

Drie fases

Bij een controle zal de fiscus de vruchtgebruikstructuur, zoals een goed boek, opdelen in een begin, een midden en een cruciaal einde. Binnen elk van die fases zal ze controleren of de fiscale spelregels gerespecteerd werden.

Bij de aankoop of vestiging van het vruchtgebruik is vooral van belang dat de waardering van het vruchtgebruik op een correcte manier gebeurde. Beide partijen moeten immers de werkelijke economische waarde bepalen volgens de te verwachten (geactualiseerde) netto-huuropbrengsten over de duur van het vruchtgebruik. Wanneer de prijs van het vruchtgebruik daarentegen op een te hoog niveau bepaald wordt, zal de fiscus het voordeel, dat voortvloeit uit de overwaardering, belasten in hoofde van de blote eigenaar/bedrijfsleider als een voordeel van alle aard. Zij kan ook uitpakken met de aanslag geheime commissielonen van 309%. Maar zelfs als de blote eigenaar geen mandaat uitoefent in de vennootschap kan in hoofde van de vennootschap een belasting ontstaan omwille van een verleend ‘abnormaal of goedgunstig voordeel’.

Tijdens de looptijd van het vruchtgebruik zal de fiscus vooral oog hebben voor de kosten die de vennootschap in het kader van het vruchtgebruik in aftrek neemt. Niet zelden wordt een deel van het gebouw als woning ter beschikking gesteld aan de bedrijfsleider. De fiscus is meer en meer van oordeel dat de hieraan verbonden beroepskosten slechts aftrekbaar zijn, als werd aangetoond dat deze zijn gemaakt ter vergoeding van reële prestaties van de bedrijfsleider. M.a.w. het feit dat de vennootschap haar bedrijfsleider door deze terbeschikkingstelling extra kan bezoldigen in de vorm van een voordeel van alle aard, volstaat voor de fiscus niet altijd om de aftrek van de uitgaven te verantwoorden. Ons inziens is dit een betwistbaar standpunt.

Ook zal de fiscus nagaan of de herstellingen die u op kosten van de vennootschap hebt laten uitvoeren, eigenlijk niet voor rekening van de privé persoon/blote eigenaar hoorden te zijn.

Bij het uitdoven van het vruchtgebruik verwerft de bestuurder in principe gratis het gebouw.
Maar ook hier is waakzaamheid geboden. Eventuele verbouwingswerken moeten aan het einde van de rit door de blote eigenaar aan de vennootschap worden vergoed. Als dat niet gebeurt, kan de fiscus opnieuw een voordeel van alle aard belasten (of desgevallend een abnormaal of goedgunstig voordeel).

Niet overdrijven

Dat de fiscus het momenteel gemunt heeft op vruchtgebruik betekent niet dat het opzetten ervan onmogelijk wordt of dat bestaande structuren hoe dan ook in gevaar komen. Niettemin zal u er op de eerste plaats voor moeten zorgen dat de waardering van het vruchtgebruik op correcte wijze gebeurt en dat de kosten die de vennootschap ten laste neemt binnen de perken blijven. Om verder ook te ontsnappen aan de nieuwe fiscale antimisbruikbepaling zal bovendien steeds moeten blijken dat niet-fiscale motieven ten grondslag liggen aan de hele operatie. Zo zal de toepassing vruchtgebruik voor bedrijfsgebouwen eerder aanvaard worden dan voor woonhuizen.

Gesplitste aankoop met kinderen

Ook in de context van successieplanning zien we de figuur van de gesplitste aankoop regelmatig terugkomen. Voor de aankoop van een tweede verblijf of een verhuurappartement schenken de ouders doorgaans eerst de benodigde gelden aan de kinderen, waarna deze de blote eigendom kopen en de ouders het (levenslange) vruchtgebruik. Als de ouders later overlijden, dooft het vruchtgebruik uit en worden de kinderen volle eigenaar van het onroerend goed zonder successierechten te moeten betalen.

Per beslissing van 19 april 2013 heeft de fiscale administratie bekend gemaakt dat zij de rechtsgeldigheid van de techniek in haar totaliteit betwist en beschouwt als een zogenaamde “vermomde schenking”, hoewel deze juridische discussie reeds jaren geleden in het voordeel van de belastingplichtige is beslecht. Dit betekent dat de gesplitste aankoop kan worden toegepast, maar dat dit geen besparing van successierechten meer zal kunnen opleveren. De fiscus zal haar gewijzigd standpunt toepassen vanaf 1 september.

Uiteraard stelt zich de vraag of de rechtbanken de zienswijze van de fiscus zullen volgen. Naar aanleiding van een parlementaire vraag over de rechtsonzekerheid die door de fiscus wordt gecreëerd, antwoordde Minister van Financiën Koen Geens alvast dat hij “de zaak opnieuw zou laten onderzoeken”. De saga rond gesplitste aankopen is dus nog lang niet ten einde.

Jan-Willem Meugens
Van Havermaet Groenweghe
janwillem.meugens@vhg.be

Gert De Greeve
Van Havermaet Groenweghe
gert.degreeve@vhg.be

Tel. 014 59 33 63

‘Frame 21′
Diamantstraat 10 bus 201
2200 Herentals